COLLABORAZIONE

Studio di fattibilità per recupero ex area industriale con realizzazione di uffici

STATO DI FATTO - INQUADRAMENTO URBANISTICO

Gli edifici con relativo lotto fondiario oggetto dell’intervento, costituiscono un complesso industriale dismesso, situato nel quadrante Est del territorio comunale di Milano, al numero civico 77 di via Oreste Salomone, la quale è direttrice stradale di collegamento tra Piazza Ovidio all’estremità nord, e via Bonfadini all’estremità sud. Il “complesso” si trova in prossimità dell’uscita via Mecenate della Tangenziale Est, nelle immediate vicinanze dell’aeroporto di Linate. Il lotto fondiario si sviluppa in angolo tra via Salomone a Ovest, e via Dione Cassio a Nord; mentre sul confine Est è in aderenza ad altra proprietà costituita da un lotto edificato con capannoni ad uso industriale, e il confine Sud si affaccia su uno spazioso parco pubblico delimitato da residenze. Il “complesso” verso Ovest prospetta su un ampio centro sportivo situato sul lato opposto della via Salomone, e questo è a sua volta circondato da un grande spazio verde fino alla via Zama. Tutta la zona è in una situazione urbanistica di riqualificazione, con prevalente presenza di comparti industriali in fase di trasformazione. Il “complesso”, originariamente isolato dal contesto urbano in quanto costruito in un’area periferica industriale, ora si trova in prossimità di insediamenti abitativi / terziari realizzati soprattutto negli anni ’70-’80 nello sviluppo del quartiere Mecenate / Ungheria ma anche, in epoche più recenti, nell’area di Piazza Ovidio. La zona infatti vede un incremento residenziale / terziario / commerciale consolidatosi negli ultimi decenni anche a seguito proprio di riconversioni edilizie di aree industriali del territorio milanese, sviluppatesi urbanisticamente intorno alla via Mecenate, e strategicamente al centro del triangolo ferroviario formato dagli scali Lodi T.I.B.B., Rogoredo e Lambrate. Pertanto questa è una delle zone di Milano più suscettibili di radicali trasformazioni. La tipologia degli edifici, negli isolati circostanti la via Salomone e nei lotti alle sue spalle, è prevalentemente industriale, mentre le tipologie lungo il primo tratto della via Salomone e verso via Bonfadini, sono prevalentemente del tipo a palazzina plurifamiliare, con altezze variabili spesso tra i 6 e gli 8 piani fuori terra; questi edifici presentano finiture di tipo tradizionale, con facciate in intonaco, rivestimenti in mattoni e coperture articolate a falde in laterizio. La casistica delle costruzioni è tipica di quel periodo di espansione edilizia (anni ’70 – ’80), e riconducibile ad un’omogeneità di operazioni immobiliari; presenta un livello generalmente uniforme di qualità tipica delle costruzioni di edilizia popolare e/o convenzionata, priva di elementi di caratterizzazione specifica, ma particolarmente attenta alla dotazione di servizi comuni e spazi accessori. Gli interventi insediativi residenziali hanno così definito la formazione di aree a verde, e di standard urbanistico individuato all’interno e all’esterno dei lotti di edificazione, fra cui i parcheggi sistemati con forme diverse lungo i fronti stradali. Il lotto industriale in oggetto, insieme alle altre aree industriali, costituisce oggi un limite perimetrale al consolidamento urbanistico residenziale e terziario, destinazioni ormai più idonee per questo tessuto urbano.

Il lotto in oggetto, area dell’ex “Casa Editrice Ricordi”, ha giacitura pianeggiante. Sull’area sono insediati vari corpi di fabbrica dismessi. Il complesso immobiliare con annessa area cortilizia pertinenziale è costituito da due corpi di fabbrica contigui, il primo con volume di due piani fuori terra max e di uno entro terra, il secondo con volume di cinque piani fuori terra max e di uno entro terra. Allo stato attuale il primo fabbricato è composto da un immobile industriale realizzato ed ampliato tra gli anni ’70 e i ’90, articolato in tre palazzine su uno/tre livelli complessivi, disposte a ferro di cavallo (corpi B, B1, C, D), ad uso laboratori, uffici, magazzini e depositi più servizi e locali tecnici. Il secondo fabbricato consiste in una palazzina su sei livelli complessivi (corpo A), ad uso laboratori, uffici, magazzini più servizi, e da una palazzina contigua a quest’ultima su tre livelli complessivi (corpo A1) ad uso guardiania/abitazione, infermeria, laboratori, depositi, autorimesse più servizi ed infine in un  capannone produttivo su unico livello (corpo E). Gli edifici, funzionali sì alla destinazione produttiva, ma anche a servizio di una forte destinazione terziaria compatibile, risultano realizzati con sistemi prevalentemente tradizionali in cemento armato e muratura per quanto riguarda le cinque palazzine e con sistema misto tradizionale/prefabbricato per quanto riguarda il capannone. Le coperture sono tutte del tipo piano, accessibili e calpestabili, ad eccezione del capannone a shed. Lo stato conservativo generale delle strutture, delle coperture e dei tamponamenti esterni è buono.

INTERVENTO PLANIVOLUMETRICO E INSERIMENTO ARCHITETTONICO – PAESAGGISTICO

L’intervento si configura come una ristrutturazione edilizia con demolizione parziale e ricostruzione volumetrica. Il progetto prevede la demolizione del corpo di fabbrica centrale E, destinato a capannone produttivo, a favore della realizzazione di un ampio spazio comune a corte e a superficie verde, del tutto mancante nel lotto, organizzato in aree ricreative a servizio del comparto. Questi elementi, oltre a riequilibrare un corretto rapporto fra aree coperte e aree scoperte,  apportano un arricchimento della qualità degli spazi di lavoro e un valore commerciale aggiunto. Su questo spazio a corte si affacciano i 3 corpi di fabbrica B-B1, C e D, a ferro di cavallo, tutti sopraelevati di 1 livello con destinazione uffici e laboratori, serviti da 3 nuovi corpi scala / ascensori che si configurano come dei satelliti attorno ad essi facilmente accessibili. Una parte della superficie scoperta rimanente sarà occupata da circa 12 parcheggi a raso, mentre lo scavo sotto l’ex capannone consentirà di ricavare un’autorimessa interrata su un unico livello con circa 80 box o posti auto. Anche il corpo A1 prevede una parziale sopraelevazione come traslazione della volumetria eliminata, ma soprattutto come riequilibrio architettonico-compositivo del rapporto con il corpo A, l’edificio più alto dell’intero complesso; la facciata Sud del suddetto corpo di fabbrica (composto dal corpo A e dal corpo A1) diventa oggetto di particolare riqualificazione in virtù anche dell’affaccio privilegiato sul verde pubblico esistente adiacente. Caratteristica unificante di tutti gli edifici è la riqualificazione e l’arricchimento delle facciate tramite l’applicazione di una struttura metallica tipo “a ponteggio” che consente di ricavare per ogni unità immobiliare uno spazio esterno a terrazzo che, oltre a caratterizzare l’intervento architettonico delle “cortine” crea affaccio funzionale e sfogo esterno alle singole unità. In questo modo si mira a perseguire quegli obiettivi di micro-urbanistica tesi a creare continuità architettonica finalizzata al recupero della frattura morfologica imposta all’isolato dalla presenza dell’immobile industriale:

- rafforzare i percorsi urbani di connessione tra servizi di quartiere mediante la realizzazione di un collegamento pedonale trasversale (nord-sud) che completi la permeabilità dell’isolato;

- incrementare la dotazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari;

- garantire all’intervento  una dotazione di spazi e servizi comuni compatibili e che conferiscano valore aggiunto alla destinazione d’uso.

Il nuovo disegno dei prospetti parte dal ridimensionamento delle bucature e dalla revisione delle scansioni esistenti di pieni/vuoti, avendo come finalità lo svecchiamento sia dell’impronta industriale tipica degli anni ’70, sia del suo modo di concepire la percezione e la fruizione dello spazio produttivo. Si procede così a un restyling d’immagine vero e proprio in una chiave interpretativa attuale del vivere lo spazio artigianale e l’ufficio, dando modo a chi fruisce l’immobile di sfruttarne anche le appendici esterne (affacci, balconi, ballatoi, percorsi) e di arricchirle nell’ottica di migliorare l’aspetto relativo al benessere psico-fisico dell’ambiente di lavoro. Il tema dei materiali e i colori diventa quindi fondamentale nelle scelte per raggiungere questi obiettivi; s’introducono alcuni fili conduttori nello svolgimento dei temi ricorrenti su tutti i prospetti:

- sulla struttura metallica esterna applicata “a ponteggio” si applica una scansione di parapetti con altezze diverse e uso alternato di vetro e colori delle terre pieni e decisi ma non disturbanti (ocra rossa, ocra gialla, seppia, terra di Siena) che conferiscono una piacevole impronta “naturalistica” e s’intrecciano al tema del verde;

- restando sempre sui toni delle terre, ma più neutri e sobri, si fa uso di una base color sabbia per la parte muraria e della tonalità tabacco per le parti metalliche e per i serramenti;

- in ampie campiture s’introduce occasionalmente in facciata (soprattutto in corrispondenza dei corpi scala ma anche in sostituzione delle vecchie parti in mattone a vista) un materiale di reminiscenza “industriale”, la lamiera di ferro appositamente arrugginita con processi chimici, che assume un colore caldo e si sposa con i colori “terrosi”, proponendosi anche come segno materico alternato alle lamiere preverniciate colorate dei parapetti;

- si elimina la sottolineatura data dal rivestimento di piastrelline in klinker, a favore del segno plastico-cromatico degli aggetti/parapetti;

- si portano a livello pavimento le bucature e le parti vetrate laddove non lo erano, amplificando le componenti di luminosità e trasparenza dei prospetti.